【プロが解説】これから買う人も、すでに買った人も！住宅ローン貧乏を回避するお金の基本

一度は持ちたい夢のマイホーム。しかし、家は購入してからが大変なことも……。借りすぎ、金利上昇、教育費の負担など、「住宅ローン貧乏」に陥る危険はいっぱい。そうならないために、お金の基本をしっかり学んで対策しましょう。

＜教えてくれた人＞
深田晶恵さん（ファイナンシャル・プランナー）
（株）生活設計塾クルー取締役。家計に関する相談業務のほか、各メディア、セミナー、講演会など幅広く活躍。「DIAMOND online」配信の住宅のお金に関する記事も好評！

今回は、これから家を買う人にもすでに買った人にも役立つ「住まいのお金」について、深田さんが詳しく解説します。

これから家を買う人

「理想の住宅ローン」３つのポイント

【1】 老後はローンがなく、安心できる年金生活に
住宅ローンの返済期間を「取りあえず35年」と安易に設定してしまうと、定年後も住宅ローンを引きずる場合が。仮に65歳以降も働けるとしても、収入減は否めず、ローン返済があることで生活が困窮します。年金生活に入る前に完済できる物件を選ぶことが、老後の安心の要です。

★ローンの返済期間は65歳までがベスト
そもそも返済期間が65歳を超えるローンを組まないと買えないのは、〝借りすぎ〞のシグナル。30代、40代でローンを組む場合でも、65歳までに払い終える期間に設定するのが基本です。その期間内で返済できる借入金が〝身の丈に合った〞住宅ローンといえます。

【2】ローンを返済しながら、貯蓄ができる
ローン返済額を「今の月収でギリギリ払える金額」で決めるのは危険！　家の購入後、税金や修繕費の積み立てを除いて、最低でも年50万円（共働きなら年70万～100万円）は貯蓄できる余裕を持って、返済額を割り出して。頭金＋年間の返済額×返済期間を試算してみると、自分が買える物件の目安がわかります。

★頭金0はローンの負担大！
頭金は、最低でも物件価格の１割は用意して。頭金が多いほど、借入金が減って返済負担も減。また、頭金がない＝家計管理に甘さがあるので、頭金を貯めることを目標にやりくり力を磨きましょう。その力が購入後の家計にゆとりを生みます。

【3】金利変動でドキドキしない
今の変動金利は底値なので、いつかは金利が上がる可能性大。「今は変動金利で借りておき、上がりそうになったら固定に切り替え」というのはＮＧ。変動金利が上がる前に、固定金利のほうが先に上がる仕組みのため、結果的に損する場合も。いつ上がるかわからない金利に振り回されないことが理想です。

★「10年固定金利」か「全期間固定」を選ぼう
「変動金利」が底値ということは、「固定金利」も同じ。「変動金利」よりは高めでも、長い目で見たら安心感があります。「10年固定金利」は10年間低い金利が約束されるので、お得と安心が一挙両得。ずっと金利を気にしたくない人は「全期間固定」がオススメ。

★お金のプロからアドバイス
「今の家賃並みの返済額なら買える」と考えがちですが、家を持つとローン返済以外にもいろいろお金がかかります。例えば、固定資産税や修繕費、マンションの場合は管理費など。そうした出費が増えることも考慮して、借入金、返済額を決めることが大事！

「子どもの成長とともに教育費もかかるし、社会保険料の負担増で手取り月収が減る場合も。先々の収支予定やライフプランを予測して、それでも無理なく返済できる物件を選ぶことが、家族の暮らしを守ることにつながります」（深田さん）

すでに家を買った人

今のローン負担を軽くするための方法

【1】住宅ローンの借り換え
景気が回復すると、金利も上がります。変動金利の人、借りたときの金利が２％以上の人は、固定金利が低水準のうちに「10年固定」か「全期間固定」への借り換えを検討して。借り換え手数料がかかっても、長い目でみれば安心＆お得に！

［メリット・デメリット］
コスト：ローン保証金、ローン事務手数料、印紙代、そのほかに数十万円程度の費用がかかる

かかる手間：借り換え先の銀行に提出する書類を集めたり、何度か銀行に足を運ぶ必要があり、手間がかかる

金利：新規ローン並みの金利が適用される

見直し後：新しくローンを組むことになるので、返済期間や月返済額などをわが家の事情に合わせて設定できる

【2】住宅ローンの金利交渉
住宅ローンは銀行間での競争が激しいので、今借りている銀行に金利の引き下げを交渉してみるのも手。他行での借り換え試算表を持参して、「金利はもう少し低くなるのでは？」など、本気度を示すのが交渉のカギです。

［メリット・デメリット］
コスト：原則、コストはかからない

かかる手間：提出する書類が少ないので、あまり手間はかからない

金利：多くの場合、借り換えで得られる金利より高めに設定される傾向がある

見直し後：今の返済方法が続くので、途中で返済の方法を変えにくい傾向がある

金利交渉と借り換えのメリット、デメリットを比較して、わが家にはどっちがお得かを検討しましょう。

★お金のプロからアドバイス
繰り上げ返済で少しでも総返済額を減らしたいという人もいますが、やりすぎは危険。貯蓄
に余裕がないと、想定外のことがあったときに困ります。

「低金利の今は、繰り上げ返済で節約できる利息も以前ほど多くないので、焦る必要はありません。子どもがいる場合は、教育費を貯めることを最優先し、頭金などで減った貯蓄が回復するくらいまで繰り上げ返済は控えるようにしましょう」（深田さん）。

教育費がすでに確保できている人、高い金利でローンを組んでいる人は、繰り上げ返済でローン負担を減らすのは正解です。

リフォーム＆メンテナンス費を備えておこう！

家は買ったら終わりではありません。年数がたつと、点検や修繕が必要になります。マンションの場合は修繕積立金がありますが、一戸建ての場合は自分でメンテナンス費用を準備する必要が。住居費の一環として、月々もしくはボーナスから積み立てて備えましょう。

＜内容 コストの目安＞
●屋根の塗装 70万円～
●浴室の取り換え 80万円～
●外壁全面補修 80万円～
●キッチンの取り換え 80万円～
●トイレ・洗面所の取り換え 50万円～
●給水管・ガス管の取り換え 30万円～
●屋根のふき替え 170万円～

メンテナンス費の監修／長嶋修（さくら事務所・不動産コンサルタント）
※リフォーム内容や価格は目安です。個々の住宅事情や生活スタイルによって異なります。

参照：『サンキュ！』6月号「住まいにかかるお金の新常識」より。掲載している情報は19年4月現在のものです。撮影／砂原文　構成／宮原元美　取材・文／村越克子　編集／サンキュ！編集部

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